（原标题：西安启动老旧小区综合改造 今年首批改造11个 来源：暖气片十大品牌）
改造前的楼房红砖外露，显得有些破旧。
本报讯 （记者 赵辉） “冬天没有暖气，夏天安个空调还带不动，从今年开始，西安将重点进行‘三无’老旧小区的改造，以解决给群众生活带来极大不便的‘灯下黑’问题。”昨日下午，2016年全市老旧住宅小区综合提升改造工作动员大会召开，市建委负责人在发言时表示，今年要将“三无”老旧小区的改造列入重中之重，实实在在为群众分忧解难，不断提升生活品质。
据悉，今年我市将至少改造老旧住宅小区100万平方米以上，第一批前期计划安排项目基本确定，共11个小区，其中城六区5个，相关企事业单位6个，建筑面积39.3万平方米，单体建筑90栋，涉及居民5193户。市建委要求各责任单位要在充分尊重群众意愿的基础上，履行职责，认真了解老旧小区实情，以问题为导向，突出重点，切实解决群众实际困难，消除安全隐患，改善小区生活环境，建立长效监管机制。
据悉，从2013年试点开始到去年年底，我市共完成23个老旧小区改造项目，近100万平方米，受益群众约5万人，主要开展了拆除违章建筑、更新自行车棚、划设停车位和增设健身器材、更新环卫设施、加装安防设施、完善门禁系统、补栽绿化、改造小区大门围墙等工作。
方案解读
主要解决哪些问题？
影响群众生活的重点解决
老旧小区改造主要解决七大类问题：小区管网破损、线缆老化等影响居民生活的突出问题着重考虑，重点解决；整治拆除小区院落内的乱搭乱建，以及占用消防通道和危及公共安全的违法建筑，恢复原规划设计的空间尺度；对小区绿化标准不高、修剪维护不到位、车辆乱停乱放碾轧绿地等实际问题，结合小区现状，统一规划，提升绿化品质，建设绿色家园；解决群众用水、用电、用气等突出矛盾，统筹推进户表改造；对未缴纳房屋公共维修基金的小区，根据实际情况，引导居民补缴，并建立长效管理机制，巩固改造成果；对建筑屋顶漏水、堆放杂物、乱搭乱建等问题，及时清理整治，具备条件的可在历史风貌区推进屋顶“平改坡”；对超过设计使用年限、不符合抗震设防要求等建筑，结合实际，认真排查，提出切实可行的解决方案，消除安全隐患。
多长时间完成改造？
争取3年内完成“三无”老旧小区改造
我市上世纪80年代以前的老旧住宅小区约有1500万平方米，其中有部分为无产权单位、无有效管理、无业委会的“三无”老旧小区。在今年的改造中，要以“三无”老旧小区的改造为重点，争取用2~3年时间完成改造。
中省企事业单位、大专院校要切实履行职责，对管理的住宅小区进行提升改造，推进小区管理规范，环境宜居。市级政府部门或市属企事业单位，要率先开展自有或下属单位管理的老旧住宅小区、直管公房小区综合提升改造工作。下属单位多、小区多的上级管理单位，应统筹推进综合提升改造工作。
对于“三无”小区和区级部门负责管理的老旧小区，由所在区政府、开发区管委会统筹推进综合提升改造工作，履行主体责任。
实施过程怎样操作？
尊重居民意愿 实现共治共管
“老旧小区改造是为老百姓实实在在办事，因此要在项目选定、方案编制、工程实施、竣工验收过程中让群众拥有发言权。”市建委主任苗宝明说，提升改造全程要积极引导群众参与，确保居民知晓度、参与度和满意度，实现共治共管、共建共享。
在实施前必须组织入户调查，充分征求居民意愿，入户率不得少于90%，支持率必须达到总户数的2/3以上。在方案编制过程中，责任单位要组织设计、监理单位，认真听取小区居民意见，耐心做好群众工作，方案初稿应充分听取居民代表意见，方案审查时邀请不少于3名居民代表参加。
施工阶段加强质量安全管理，尽量方便群众，尽最大努力减少对群众生活干扰；竣工验收时，必须邀请居民代表参与检查和验收工作，切实提高群众满意度。项目完工后，相关部门应做好回访工作，认真听取居民意见，不断改进工作，也可委托专业调查机构，调查对此项工作的意见建议。 记者 赵辉
市民关注
老旧小区改造后物业怎么管？
依法建立老旧小区管理长效机制
本报讯（记者 赵辉）老旧小区改造后的环境提升了，如何建立有效的物业管理和持续修缮是维持小区良好状态的关键。市房管局副局长翟金海建议，应依法建立老旧小区管理的长效机制，积极补建房屋维修资金，促进小区可持续发展。
翟金海说，改造后的老旧小区应当实施有效的物业管理，要不断完善物业管理“四级联动”机制，落实区县、开发区、街道办事处以及社区物业管理机构，区县、开发区具体负责、街道办事处组织实施、社区居委会协调参与的原则，共同抓好老旧小区物业管理工作。同时，发挥业主自我约束、自我管理意识。老旧小区改造完成后，可由街道办事处牵头组织小区设立业主大会，由业主大会决定物业管理模式，纳入物业管理或由业主自治。对纳入物业管理的小区，各区县、开发区行政主管部门指导业主大会依法选聘物业企业。各区县、开发区对老旧小区制定相应物业服务政府指导价、综合服务收费标准、减免税费优惠措施等配套政策，因地制宜完善各项秩序维护、保洁服务、绿化养护、设施维养护制度，建立依法管理老旧小区的长效机制。
针对老旧小区没有房屋维修资金的问题，翟金海建议应积极动员不断归集维修资金。国家维修资金有关政策是从1999年1月1日开始施行的，至今还有一些小区未建立维修资金制度，西安现在有一大批房屋已经过了保修期，由于未建立维修资金制度，房屋共用部分、共用设施设备损坏严重，由于未建立维修资金，无法得到维修，这些老旧小区的管理比较薄弱，特别是拆迁小区、房改房小区。
对近两年完成改造的老旧小区，应由各区政府、开发区管委会牵头，成立业主大会，建立物业管理制度，同时进行维修资金的补建工作。这部分房屋维修资金方案，由全体业主讨论决定，补建的标准可以参照我市商品房维修资金的交存标准执行，由各区政府、开发区管委会牵头组织小区业主统一进行补建，确保老旧小区房屋损坏后的及时维修。